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不動産用語集

不動産に関する疑問や相談から基礎的な用語を簡単にまとめて、解説した用語集です。

アスベスト	天然鉱物から採れる繊維のことで、日本国内ではこれまでクリソタイル（白石綿）、アモサイト（茶石綿）、クロシドライト（青石綿）の3種類が利用されてきました。不燃性や耐熱性、熱や電気の絶縁性、耐久性、耐腐食性に優れており、建物においては、1955年頃から耐火被覆材として吹き付けられたり、また、以降は建材として広く使われるなど、国内利用の80～90％が建設物関連で占められています。アメリカではその危険性について早くから問題視されており、WHO（世界保健機関）は、空気1リットル当たり5本のアスベストを1年間吸い続けると10万人に15人が中皮種やじん肺などで死ぬ恐れがあると発表しています。そのため、アメリカでは1970年代初め頃から法規制が始まり、日本においては1975年に「特定化学物質等障害予防規則（特化則）」の改正による吹き付けアスベストの禁止、1980年には5％を超えてアスベストを含有する製品が特化則の対象となり、1995年には「5％を超えて」が1％を超えるものに適用されるようになりました。さらに2004年には、含有率1％を超える建材などの製品が製造禁止になるなど、官民による規制が実施されてきています。
ｅ内容証明	e内容証明とは、現行の内容証明郵便を電子化し、インターネットを通じて24時間受付を行うサービスの事。
一般媒介	不動産の売買･賃借を不動産業者に依頼するときに結ぶ契約の一つ。特定の不動産業者に限らず、複数の不動産業者に取引の仲介を依頼することができる。
違約金	契約に定めた事項に違反した者が、相手方に対して支払う金銭で、違約罰のひとつ。契約を締結する際、金額まで決めておくことができる。
インテリジェント・ビル	最先端の建築設備や高度な情報通信機能を持ったオフィスビルといった程度の意味で、はっきりした定義があるわけではありません。空調、電気、セキュリティなどの設備をコンピュータ制御で自動化し、建物内に情報通信ネットワークを構築して、オフィスオートメーションやテレコミュニケーションに対応できることなどが共通の要素。情報化によって省エネ、省コストにつながることも要件のひとつです。
ＳＲＣ造	鉄筋コンクリートに鉄骨造の骨組みを取り入れた建物のこと。鉄筋コンクリート造よりも軽量で建築できるので、梁も広く設計できて最も高層住宅向きといえるが、コストは高い。
共益費	共益費とは共用部分（廊下、トイレ、洗面所、湯沸場、エレベーター、階段等）の電気、ガス、水道、冷暖房、エレベーターの動力、共用部分の清掃、管理、警備、衛生費等の共用部分、共用の設備の保守、維持、管理に要する費用の事をいう。
契約面積と有効面積	保証金、賃料の計算される対象面積は、いわゆる有効面積すなわちテナント（借手）の専用使用の対象となる部分をいいますが、なかには共有部分（前述）を含み契約面積とする場合もあります。契約面積と室内の有効面積の比率は全国の各地域、又ビルによって異なり、大阪の場合では、契約面積の70～80％が有効面積となり、共用面積が20～30％となります。但し有効面積で契約される場合も有効面積の計算は通常壁心から壁心迄で測るので厳格な意味での使用可能面積ではありません。
公正証書	公証人が作成した法律行為や権利に関する証書のこと。つまり一般の契約書は当事者同志の間で取り決められた文章で､法的根拠､裏付けがなくても作成できるため､法的効力も掛けるが､公正証書は合法的な文章であり法的効力も有する｡
サテライトオフィス	独立性の高い業務部門を郊外の住宅地近辺に配置し、勤務者に良好な環境を与える目的で設けられるオフィスのこと。通勤時間の削減・余暇時間の生成・オフィスコストの削減などの効果が得られる。
サブリース	借主（転貸人）が従来の賃貸借関係を維持しながら、目的物件を第三者に賃貸することをいう。転貸借契約における入居者（転借人）と賃貸人との間には契約関係はなく、借主（転貸人）が自己の賃借権の範囲内で、第三者（転借人）のためにさらに賃借権を設定することを意味する。原契約において、 ①債務不履行によって転貸人が契約解除された場合、②契約期間の満了に伴って契約が終了した場合は、基本的には転貸借契約についても同時に終了することになる。
敷金	敷金とは、賃借人が賃料その他の債務を担保とする目的で賃借人に預け入れ、賃貸借終了時の際に賃借人に延滞賃料その他金銭債務がない場合には、その全額が返済され、もし金銭債務等の債務不履行があればその金額のうちから、当然弁済に充当されることを約して授受される金銭です。
専任業者	ビルオーナーと特定の契約を結び、売買契斡旋及びテナントの募集活動を行う不動産業者のこと。
ＳＯＨＯ	「SmallOfficeHomeOffice」の頭文字をとってSOHO。自宅や小規模なオフィスで、パソコンやインターネットなど情報機器を使いこなして仕事をするスタイルを指す。企業に属しながら在宅勤務をするケースと、独立開業して1人から数人規模で仕事をするケースがあり、大企業からSOHOへのアウトソーシング（外部委託）も進んでいる。また、近年では経済産業省、厚生労働省、自治体などが各種SOHO支援策を取っている。
宅地建物取引業	宅地建物取引業法上、「宅地建物取引業」とは、①宅地または建物の売買、②宅地または建物の交換、 ③宅地または建物の売買、交換または貸借の代理、④宅地または建物の売買や交換、または貸借の媒介で業として行うものをいう。したがって、自ら宅地または建物を賃貸する行為、宅地または建物を管理する行為は、宅地建物取引業には含まれない。
宅地建物取引業者	都道府県知事または国土交通大臣の免許を受けて宅地建物取引業を営む者をいう。
仲介業者	仲介業者とは、売主と買主の間に立って、情報を提供し、売買(賃貸)契約をまとめる業者のこと。仲介業者は手数料が収入となる。
賃料	毎月の家賃を一坪当たり、又は㎡当たりとして換算します。例えば、1階を一坪当たり15,000円、2階を12,000円、3階以上の基準階を10,000円とするような例で、オフィスビルの部分貸しでは通常この固定システムがとられています。
賃料の起算日	一般に手付金を入れてから本契約を完了し、入居（什器備品の搬入日を含めて）迄に1週間から1ヶ月位迄が普通ですが、それより長い期間がかかる場合もあり、法規上何らの制限もないので、貸主・借主相方が手付金の入金時点で協議し、合意する必要があります。
ディベロッパー	不動産開発業者で、自己の計算とリスクに基づいて不動産の開発を企画・実行し、分譲または賃貸するなどによりこれを他人に提供する事業を行う者。住宅都市整備公団などの公的ディベロッパーと、大手不動産会社などの民間ディベロッパーとがある。
手付金（解約手付）	手付金の目的や効力は1つではありませんが、一般的には契約の成立を明白ならしめ、契約の効力を確保する作用を有します。手付金にはいろいろの目的があって、普通は解約手付のことを手付と言います。ところで、解約手付を交付しておけば契約をとりやめたい場合は、相手方が履行に着手するまでに、先に貸主に渡した手付金を放棄して賃貸の話をとりやめることができます。これを「手付金流し」といいます。又、逆に貸主が話をとりやめたい時は、手付金の倍額を借主に返還し貸借の話をとりやめることが出来ます。これを「手付倍返し」といいます。
ネット契約	貸しビルにおいて一般的には壁芯(中心)で計算し、トイレ、湯沸かし等を除いた有効居室部分での契約をネット契約という。ちなみに、共用部分等を一部付加して契約することをグロス契約という。
附加使用料	室内の清掃費、室内の電力、空調、水道、光熱費等で、共益費に含まれる場合もあります。また、徴収方法としては、定額徴収と、各メーター等による実費徴収とがあります。内容等はビルごとによって異なります。
保証金	保証金も敷金と同様契約当初に賃貸人に預託するものであるが、一般に賃貸借契約に違反（例えば賃料の不払い等）した場合にそなえての違約保証金と言う事になり、保証金は担保のため交付される金銭となります。このように私法上の保証金の果たす役割は賃貸借については敷金とほとんど同じということになりますが、退室時に返還される時、償却費、違約金等の名目で何割か引かれることもあります。また、ビルの借主が貸主に金銭を貸し据置期間後、年賦償還する方法を取る場合もあり、敷金と異なり、建物賃貸借に密接不離の金銭消費賃貸契約とみなされる場合もあります。
リースバック	所有する不動産を第三者に売却した後、購入した第三者より借り受けること。企業の本社ビルなどで行われている。
リノベーション	建物更新のための大型工事のこと。通常の修理より大がかりな修復工事を指すことが多く、外壁補修や開口部の建具の取り替え、設備の更新を含む。近代建築遺産の活用のための修復工事を指すこともある。リニューアルともいう。
礼金	元々は、借主が貸主に対して賃貸契約を結んでくれたお礼として支払ったもので、地域的な習慣や格差がある。関東周辺では通常家賃の2ヶ月分で、関西では礼金という習慣がない。礼金は契約の終了後も返金されない。
路線価	都市部などにある主要な道路に面した土地の税務上の評価額を、1平方メートル当たりの単価で表したもの。相続税や贈与税を算出するときの基準になる。国土交通省が発表している公示地価の8割の水準を目安に専門家が評価し、国税庁が毎年夏ころに公表される。全国の税務署や国税庁ホームページにて路線価図を閲覧できるうえ、全国約40万地点の標準宅地の平均路線価と、都道府県庁所在地の最高路線価は新聞で公表されている。

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